Прогнивший остов в загримированном «доме»

№ 2025 / 31, 08.08.2025, автор: Виктор МАРЬЯСИН (г. Хабаровск)

Судя по криминальной хронике и жалобам граждан, ситуацию на рынке жилой недвижимости безмятежной назвать нельзя. Насколько защищены при этом наши права, и как не ошибиться при выборе, ведь любая неучтённая «мелочь» может аукнуться неприятностями? Практика подсказывает: обращаться к надёжным профессионалам за соответствующей экспертизой и досконально изучать все документы со своей подписью.

Татьяна Куликова, имеющая мужа и двух малолетних детей, в 2021 году, на первый взгляд, поступила именно так. Присмотрев в частном секторе Хабаровска (переулок Севастопольский,14) подходящий дом, она наняла «Оценочную компанию Вариант».

 

«Откуда мне было знать, — сокрушается сегодня Татьяна Владимировна, — что рыночная оценка недвижимости по действующим правилам может проводиться без технической экспертизы, на основании визуального осмотра и представленных продавцом документов?»

К сожалению, внешний вид с отсутствием каких-либо перекосов оказался обманчивым, хотя деревянное строение по документам от его собственников числилось как жилое. По итогам оценки земли и здания Куликова под их залог оформила ипотеку в Сбербанке. По договору о купле-продаже 7 октября 2021-го между продавцами — супругами Гурскими и покупателем Куликовой, с учётом очевидного дефекта одной из стен, Куликова заплатила за деревянное строение площадью 55 кв. метров 1,3 миллиона и 1 миллион за землю.

Это подешевле, чем за аналогичные здания без явных дефектов, но весь казус в том, что данный объект ещё в 2020 году межведомственная комиссия Хабаровской мэрии признала аварийным, представляющим угрозу людям, и, следовательно, жилым зданием, то есть домом, уже не являлся. Комиссия выяснила, что брус, из которого сделаны стены и перекрытия, изготовлен из вторсырья и после постройки в 2005-м успел превратиться в труху. Причём данное заключение было выполнено по инициативе самих Гурских, купивших дом в 2017-м у предыдущего собственника, который его и построил. После заключения комиссии Гурские получили 1,9 миллиона рублей страховочных компенсаций от «Сбербанк Страхования».

Тем не менее, аварийное состояние в отчёте «Оценочной компании Вариант» отражено не было, поскольку проводившая рыночную оценку Галина Антонова о нём не знала. Иначе не стала бы делать оценку. По её мнению, любой аварийный объект имеет нулевую или даже отрицательную стоимость, поскольку для его сноса и вывоза тоже требуются затраты.

«Чтобы не оказаться разочарованным, — говорит мне Антонова, — покупателю нужна в первую очередь техническая экспертиза по интересующему его объекту».

Купленное Куликовой «жилье» спустя год начало проваливаться по полу, стенам и потолкам и до сих пор не рухнуло, благодаря заплаткам и подпорками, сооружаемым её мужем.

 

 

Куликова в отчаянии:

«Я заплатила в пересчёте по нынешним ценам более 1,8 миллионов рублей фактически не за дом, а за опасную рухлядь, в которой обитает моя семья. И плачу за неё ипотеку. Мэрия Хабаровска поставила меня в очередь на квартиру лет на двадцать, и не предложила хотя бы временное жильё».

От себя добавлю: при этом мэрия одаривает квартирными сертификатами приезжих из Средней Азии, как будто они хабаровчане в шестом поколении. Кстати, по закону аварийное жильё продавать не запрещено, и одно время его по дешёвке скупали, чтобы потом получить от государства солидную компенсацию или квартиру. С отменой компенсаций таким покупателям спекуляции прекратились и в здравом уме никто квартиры в бараках не покупает. При продаже аварийного дома (квартиры) закон обязывает продавца отразить его аварийное состояние в договоре, при этом банкам запрещено оформлять ипотеку, страховку и принимать в качестве оплаты маткапитал.

Несмотря на это, Сбербанк ипотечный кредит Куликовой выдал и страховой договор с ней заключил, хотя сведения о том, что дом аварийный, у него имелись, так как он выплатил Гурским страховку перед его продажей. Сама Куликова была в неведении, поскольку в Росреестре такие сведения отсутствовали. Муниципалитеты обязаны по закону подавать их с 2022-го, но и сейчас в Росреестре от мэрии Хабаровска по адресу Куликовых «аварийной» информации нет.

Через год после злополучной покупки у Татьяны Владимировны родился второй ребёнок, она решила перечислить Сбербанку свой маткапитал в счёт ипотеки, на что в федеральном Пенсионном фонде ей сообщили, что дом аварийный, и в перечислении обоснованно отказали.

«Так я впервые узнала, — рассказывает она, — что фактически не имею жилья. Одновременно краевое Минсоцзащиты без полагающейся проверки перечислило региональную часть маткапитала в размере 207000 в Сбербанк, который эту сумму отказывается возвращать. Ни Минсоцзащиты, ни представители городской мэрии не дали адекватных рекомендаций, как мне выходить из сложившейся ситуации.  Я обратилась письменно к Гурским, но на компенсацию в добровольном порядке они не пошли, после чего подала судебный иск о возмещении ими ущерба, чтобы восстановить дом».    

Техническая экспертиза бывшего дома опытным экспертом Денисом Мишкиным показала, что у него аж 114 баллов риска, что равносильно более 80% износа, и что на его восстановление требуется более двух миллионов. На мой вопрос к Гурским, пытались ли они востребовать через суд издержки с того, кто им продал сгнивший дом, они ничего не ответили. Оказавшись обманутыми, они не нашли ничего лучшего, как предложить аварийный хлам под вывеской хорошего дома через интернет. По словам Мишкина, к нему не раз обращались за экспертизой без указания имеющихся недостатков жилья, но обманывать покупателей не в его правилах. Для профессионала очень важна его репутация. То же с риелторами и оценщиками. Те, которые работали с Куликовой, не предоставили ей исчерпывающую информацию. Бывает и так, что собственники предлагают за наличные то, что официально не зарегистрировано. Или, скажем, одна часть дома законна, а другая является самостроем. Поскольку в Росреестр попадает не вся информация, желательно наводить справки в муниципальных органах по месту недвижимости.

Что же касается Куликовой, то аварийный объект ей продали как жилой дом, она требует возмещения ущерба от Гурских и от Сбербанка из-за недостоверных сведений, но без расторжения сделки, поскольку немалые средства вложила в обустройство участка и в спасение разваливающейся жилплощади. Судебные слушания по её иску тянутся более года. В январе 2025-го судья М.Г. Константинова Хабаровского района по ходатайству ответчиков назначила рыночную оценку проданного Куликовой строения на момент купли-продажи.

ООО «Оценка партнёр», которое уже работало с Гурскими в 2021-м, насчитало без малого 1,3 миллиона при износе в 64%. Если верить этому оценщику, Куликова приобрела загримированную развалину по её рыночной (?!) цене, и в таком случае Гурские ей якобы ничего не должны. Такой подход не выдерживает критики.

Более убедительна методика у столичной консалтинговой группы «Новые горизонты»: рыночная стоимость объекта после признания его аварийным равна нулю и жильё полностью сносится. Для определения государственной компенсации берётся стоимость аналогичного неаварийного дома, из неё вычитается нормальный неаварийный износ и получается искомая сумма. Поскольку здесь аварийный дом уже продан и продан подложно, было бы логично по решению суда провести техническую экспертизу и определить компенсацию для введённого в заблуждение покупателя на его восстановление. Куликовы, которым сейчас негде жить, очень надеются на торжество здравого смысла.  

Гурские утверждают: перед продажей они сообщали Куликовым, что данный объект аварийный. Куликова эту версию отвергает:

«Вместо жилья получила развалину с ипотечной стоимостью, включая землю, более пяти миллионов, хотя моя зарплата позволяла в 2021-м обзавестись неплохим домом. С рождением второго ребёнка на другой дом денег уже не хватает».

Причём ещё до суда Михаил Гурский давал следователю городского УМВД Крыжановскому показания, что Куликова об аварийности дома его не спрашивала, и поэтому он её не поставил в известность. Как, кстати, и «Оценочную компанию Вариант». Ссылаясь на эти слова,  Крыжановский постановил отказать Татьяне Владимировне в возбуждении уголовного дела в отношении Гурских по статье 159 УК о мошенничестве. Прокуратура постановление Крыжановского отменила, но УМВД Хабаровска так и не ответило Куликовой, кому поручено следствие. И даже её согласованный визит в Следственное управление УМВД не внёс ясности. 

К сожалению, и на официальный запрос местной газеты краевое УМВД не предоставило никакой информации о правонарушениях на рынке жилья, поэтому, насколько типично случившееся с семьей Куликовых, судить сложно. А Сбербанк и вовсе не дал ответа. В данном случае из-за безответственности чиновников и банкиров страдают законопослушные граждане.

На недавней коллегии Генеральной Прокуратуры Президент Путин потребовал соблюдения законности всеми должностными лицами, назвав её важнейшим фактором сплочённости общества. Иначе такие злоключения, как у Куликовых, вряд ли закончатся, и об общественном согласии придётся только мечтать.